El Futuro de la Hotelería entre los de Servicios Limitados y los de Alta Gama

El futuro de la hotelería está en los extremos.
Los hoteles de servicios limitados y la gama alta en determinadas zonas. En esos segmentos, a lo que hay que unir la desinversión selectiva de activos, se encuentran las mejores oportunidades de negocio para el sector hotelero. Así lo ha explicado Miguel Vázquez, socio de la consultora Irea y director de la división Hotels & Resorts. En España hay un centenar de hoteles de servicios limitados, o también denominados express, lo que supone aproximadamente el 1% de la oferta. Entre todos suman más de 8.000 plazas. Si se analiza la situación teniendo en cuenta el desarrollo de este tipo de establecimientos en países del entorno, se puede decir que se trata de una gama que presenta aún un gran recorrido. En Francia hay 200.000 camas de este tipo, el 15% de la oferta, y el Reino Unido ha pasado de 7.000 en 1991 a 90.000 en la actualidad, alcanzando el 10% del total. Esto, salvando las diferencias de cada mercado, lleva a pensar que en España “es un segmento muy activo en el que van a surgir nuevos operadores”, según afirmó ayer Vázquez, en el marco de un foro organizado por Irea bajo el título “Estrategias para afrontar un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario”. No en vano, “en este tipo de operaciones todavía se consiguen rentabilidades cercanas a los dos dígitos”. “Yo diría que es el único nicho en el que esto aún es posible”, añadió. Esa rentabilidad, explicó, se debe a los bajos costes de construcción y a unos márgenes operativos “altísimos”. “Con unas 100 habitaciones y una ocupación del 65% a unos 50 euros la noche generan márgenes netos de alrededor del 40%”, comentó. En este sentido, hay que tener en cuenta que la plantilla no supera las cinco personas. “Además son productos muy resistentes a los cambios. Cuando la economía va bien, captan a huéspedes de menor poder adquisitivo. Cuando no va tan bien, atraen también a los clientes de un mayor nivel que deciden apretarse el cinturón”, agregó.
La otra vía de crecimiento
Respecto a las categorías más altas, Vázquez recordó que en España escasea la presencia de cadenas de lujo internacionales. En este punto habló de lo difícil que es convencer a los propietarios de un inmueble situado una zona céntrica de una ciudad importante, como por ejemplo Madrid, de la ventaja de poner en marcha un establecimiento hotelero. “Un hotel enfocado adecuadamente puede competir en rentabilidad con un edificio dedicado a oficinas en alquiler”, apuntó. Sin embargo, ante resultados similares, se tiende a optar por las oficinas, ya que las citadas hoteleras sólo aceptan contratos de gestión y a largo plazo, la fórmula que más riesgos entraña para el inversor. No obstante, animó a los propietarios a ser creativos y a aprovechar el interés que tienen esas compañías extranjeras por entrar en el país, ya que en su opinión pueden darse “operaciones interesantes”. Precisamente, respecto a las fórmulas que utilizan las hoteleras para incorporar alojamientos a sus portafolios, destacó que cada vez se decantan menos por la propiedad y el alquiler fijo. También las españolas están apostando por acuerdos de gestión o en todo caso arrendamientos variables, surgiendo oportunidades de desinversión, especialmente en la hotelería urbana. Esto viene provocado por los altos costes inmobiliarios. En España los resultados operativos son buenos pero se ven mermados por los precios de los inmuebles. Esta circunstancia ha motivado que las principales compañías del país inviertan en otros destinos.
Araceli Guede para hosteltur.com Octubre 2007